Του Απόστολου Αλωνιάτη*
Είδαμε τα νέα στοιχεία που αφορούν την συμπλήρωση της νέας πλατφόρμας που αφορά την ταυτοποίηση των στοιχείων στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ.
Σήμερα θα δούμε πώς επηρεάζεται από τη νέα πλατφόρμα η δήλωση των ενοικίων, αλλά και τι είναι ο Μοναδικός Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (MATA).
ΜΙΔΑ και μισθώματα
Όπως είπαμε και παραπάνω, στη νέα πλατφόρμα θα μεταφερθούν και τα στοιχεία που σήμερα ενημερώνουν την πλατφόρμα Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, μετά την μεταφορά τον στοιχείων ή συγκεκριμένη πλατφόρμα θα κλείσει και τα μισθωτήρια θα ενημερώνουν πλέον το ΜΙΔΑ.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες η νέα πλατφόρμα θα έχει την δυνατότητα να ενημερώνεται με περισσότερα στοιχεία για τα μισθώματα , όπως για παράδειγμα τις αυξήσεις των ενοικίων που αναφέρονται στα μισθωτήρια , ώστε να μην είναι αναγκαία η κατάθεση τροποποιητικής δήλωσης του μισθωτηρίου , κάθε φορά που υπήρχε αύξηση του ενοικίου.
Οι αυξήσεις των ενοικίων ήταν ένας από τους «παράγοντες» που φόρτωναν τους ιδιοκτήτες με πρόστιμα, γιατί σχεδόν πάντα οι λογιστές – φοροτεχνικοί μάθαιναν αυτές τις αυξήσεις με την υποβολή της φορολογικής δήλωσης , δηλαδή πέρα από τον μήνα που δίνει ο νόμος για την ενημέρωση της πλατφόρμας. Το αποτέλεσμα; Πρόστιμο 102,40 ευρώ , 100 ευρώ για το πρόστιμο και 2,4% χαρτόσημο.
Αν υπήρχε αύξηση σε περισσότερα ακίνητα είναι και ανάλογα τα πρόστιμα.
Για να μη γκρινιάζουμε όμως η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ) έχει πάρει αποφάσεις υπέρ των φορολογούμενων , στις οποίες αναφέρεται ότι αν στις παρατηρήσεις αναφέρονταν η συγκεκριμένη αύξηση , δεν έπρεπε να μπει το πρόστιμο. Αλλά για να κάνεις προσφυγή στην ΔΕΔ θέλει αμοιβή δικηγόρου. Τα γλυτώνεις από την μια τα δίνεις από την άλλη.
Σε αυτή την νέα πλατφόρμα θα υπάρχει και η συμπλήρωση των IBAN στα οποία θα κατατίθενται τα ενοίκια, που θα εξοφλούνται υποχρεωτικά ηλεκτρονικά από 1 Οκτωβρίου 2026.
Υποχρεωτική η ηλεκτρονική κατάθεση της εξόφλησης ενοικίων
Σύμφωνα με το άρθρο 210 νόμου 5222/2025 τα μισθώματα είναι υποχρεωτικό να πληρώνονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
Ποιο συγκεκριμένα έγινε προσθήκη στο άρθρο 39 του Κώδικά Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ – ν.4172/2013), που αφορά την φορολόγηση των ενοικίων των φυσικών προσώπων.
Στο άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος προστίθεται παρ. 5 ως εξής:
«5. Σε περίπτωση εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτου σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, η εξόφληση του μισθώματος, το οποίο δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη πραγματοποιείται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος γνωστοποιείται στην Α.Α.Δ.Ε..
Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα στο πρώτο εδάφιο δεν εφαρμόζεται η περ. α) της παρ. 3 για το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής.», δηλαδή ο φορολογούμενος δεν θα έχει την έκπτωση του 5% , εν είδη αποσβέσεων, στο συνολικό εισόδημα του από ενοίκια.
Ακόμη σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ο μισθωτής αποκλείεται για τη μίσθωση αυτή από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.
Όλα αυτά θα έχουν τελική εφαρμογή:
« α) Με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, μετά από εισήγηση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., δύναται να καθορίζονται εξαιρέσεις από την εφαρμογή των κυρώσεων της παρ. 5 του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.
β) Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζεται η διαδικασία συγκέντρωσης των απαραίτητων δεδομένων από τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών».
Η σχετική υποχρέωση ήταν από 1 Ιανουαρίου 2026 , αλλά πήρε και δεύτερη παράταση για 1.10.2026 , με το άρθρο 48 του ψηφισθέντος στις 1.4.2026 σχεδίου νόμου με θέμα «Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, Ταμείο Εκσυγχρονισμού και άλλες διατάξεις»
Σενάριο ελάχιστου ενοικίου
Μιας και μιλάμε για ακίνητα να βάλουμε στο τραπέζι και τα σενάρια για την επιβολή ελάχιστου ενοικίου. Να θυμίσουμε ότι στον προηγούμενο φορολογικό νόμο (ν.2238/1994) υπήρχε «πλαφόν» στα ενοίκια. Τα ενοίκια δεν μπορούσαν να είναι κατώτερα από το 3,5% της αντικειμενικής αξίας του ακίνητου.
Στον νέο νόμο 4172/20213 δεν υπάρχει τέτοιο «πλαφόν», εκτός από την δωρεάν παραχώρηση, εκτός βέβαια από τους γονείς και τα παιδιά και για κατοικίες μέχρι 200 τ.μ.
Η συζήτηση για το ενδεχόμενο επιβολής ελάχιστου ορίου και στα ενοίκια έχει ανοίξει μετά και τα «ευρήματα» για μηνιαία ενοίκια της τάξης των 5 και 10 ευρώ, στοιχεία που προέκυψαν μετά την επεξεργασία για την επιστροφή ενοικίου.
Μοναδικός Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (MATA) για κάθε ακίνητο και για όλη του τη ζωή
Εντός του έτους αναμένεται να τεθεί σε πλήρη εφαρμογή ο Μοναδικός Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΜΑΤΑ), φέρνοντας ουσιαστικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο καταγράφονται, παρακολουθούνται και μεταβιβάζονται τα ακίνητα. Πρόκειται για έναν μόνιμο αριθμό, ο οποίος θα συνοδεύει κάθε ακίνητο σε όλη τη διάρκεια «ζωής» του, λειτουργώντας αντίστοιχα με τον ΑΜΚΑ για τα φυσικά πρόσωπα.
Ο ΜΑΤΑ έχει σχέση με την δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού φακέλου για κάθε ιδιοκτησία, μέσα στον οποίο θα συγκεντρώνονται όλες οι πληροφορίες που τη συνοδεύουν: μεταβιβάσεις, επιδοτήσεις, πολεοδομικά στοιχεία, αυθαίρετες κατασκευές και κάθε μεταβολή που αφορά τη χρήση ή την κυριότητά της.
Στο πλαίσιο αυτό, ο ΜΑΤΑ θα διασυνδέει δεδομένα από το Ελληνικό Κτηματολόγιο, την ΑΑΔΕ, τον ΔΕΔΔΗΕ, την ΕΥΔΑΠ ή τις ΔΕΥΑ, τους δήμους, τις πολεοδομίες, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τις ασφαλιστικές εταιρείες, δημιουργώντας μία κοινή και επικαιροποιημένη βάση δεδομένων για όλα τα ακίνητα της χώρας.
Μην ξεχνάμε ότι πλέον για την μεταβίβαση των ακινήτων στις περισσότερες περιπτώσεις χρειάζεται μηχανικός για να συντάξει ηλεκτρονικό φάκελο του ακινήτου.
Συνεπώς, πέρα από το ότι θα γίνονται διπλές διασταυρώσεις, η διοίκηση ακολουθεί την ίδια πάντα τακτική. Ενημέρωση πολλαπλών πλατφορμών με τα ίδια στοιχεία
*Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.
Πηγή: ot.gr
