Η κατοχή ενός σπιτιού στην Ευρώπη είναι ένα δημοφιλές όνειρο. Μπορείτε να φανταστείτε μια ηλιόλουστη βίλα ή ένα κομψό διαμέρισμα στην πόλη.
Σε χθεσινό μας κείμενο γράφαμε για το πόσο πολύ θα ήθελαν οι περισσότεροι πολίτες στην Ευρώπη, ένα δικό τους σπίτι. Σήμερα θα αναφερθούμε στο τι χρειάζεται να πληρώσετε ως φόρο για την αγορά ενός σπιτιού στις χώρες της γηραιάς ηπείρου.
Αναλυτικότερα, η ιδιοκτησία ακινήτου συνοδεύεται από ένα συνονθύλευμα φόρων που σας ακολουθούν από τη στιγμή που υπογράφετε το συμβόλαιο μέχρι την ημέρα που το πουλάτε και ισχύουν είτε το ακίνητο είναι άδειο είτε σας αποφέρει ενοίκιο.
Το πόσο πραγματικά θα δώσετε εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το πού αγοράζετε. Στοιχεία από τον Παγκόσμιο Οδηγό Ακινήτων, ο οποίος παρακολουθεί τη φορολογία ακινήτων σε περισσότερες από 80 χώρες, δείχνουν, σύμφωνα με το Euronews, ότι η στέγαση φορολογείται σε μεγάλο βαθμό σε ολόκληρη την ήπειρο.
Υπάρχουν τέσσερις φόροι ακίνητης περιουσίας που πρέπει να προσέξετε.
Πρόκειται για τους εξής:
- ένας φόρος μεταβίβασης που καταβάλλεται κατά την αγορά, ο οποίος μερικές φορές ονομάζεται τέλος χαρτοσήμου·
- ένας ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας που επιβάλλεται στην εκτιμώμενη, αγοραία ή κτηματολογική αξία ενός σπιτιού·
- ένας φόρος εισοδήματος από ενοίκια επί των κερδών από εκμίσθωση·
- και ένας φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί οποιουδήποτε κέρδους από πώληση.
Μια καθαρή κατάταξη είναι δύσκολο να σχεδιαστεί.
Κάθε χώρα εφαρμόζει το δικό της πρόγραμμα, πολλοί βασικοί συντελεστές δημοσιεύονται ως εύρη και όχι ως ένα ενιαίο ποσό, και η αξία επί της οποίας χρεώνεται κάθε φόρος δεν είναι η ίδια παντού.
Πόσο φόρο πληρώνετε για εισόδημα από ενοίκια σε όλη την Ευρώπη;
Για όποιον αγοράζει ακίνητο προς ενοικίαση, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια είναι το ποσό που προκαλεί τη μεγαλύτερη ζημιά στα οικονομικά αποτελέσματα και εκεί διαφέρουν περισσότερο οι χώρες.
Ο Παγκόσμιος Οδηγός Ακινήτων παρουσιάζει ένα μοντέλο για το τι θα πλήρωνε ένας ιδιοκτήτης που δεν είναι κάτοικος σε τρία επίπεδα μηνιαίου ενοικίου: 1.500 €, 6.000 € και 12.000 €.
Με ένα μέτριο μηνιαίο δάνειο 1.500 ευρώ, η Δανία είναι η πιο δύσκολη, λαμβάνοντας 42,11% από το πρώτο κιόλας ευρώ, με την Ολλανδία να ακολουθεί από κοντά με 36% και τη Φινλανδία με 30%. Αν πάμε στην αντίθετη κατεύθυνση, η Κύπρος ξεκινά από το μηδέν, ενώ το Λουξεμβούργο λαμβάνει ένα συμβολικό 2,94%.
Αν αυξήσετε το ενοίκιο, η παραγγελία θα ανακατανεμηθεί.
Με 12.000 ευρώ το μήνα, το Βέλγιο βρίσκεται στην κορυφή του πίνακα με 47,27%, ακολουθούμενο από τη Δανία με 43,22%, ενώ η Γερμανία και η Ελλάδα έχουν 41%.
Μια χούφτα χώρες μετακινούνται ελάχιστα: η Ιταλία διατηρεί το 21%, η Πορτογαλία το 28% και η Ολλανδία το 36%, ανεξάρτητα από το ενοίκιο, κάτι που μπορεί να τις κάνει μια ευκαιρία ή μια ποινή ανάλογα με το ενοίκιο.
Οι χώρες που σημειώνουν την μεγαλύτερη άνοδο τείνουν να είναι αυτές που ενσωματώνουν το εισόδημα από ενοίκια στον κανονικό φόρο εισοδήματος. Η Αυστρία είναι ένα καλό παράδειγμα αυτού.
Στην Αυστρία, το εισόδημα φορολογείται στην ίδια προοδευτική κλίμακα με τον μισθό, από το μηδέν κάτω από τα 13.308 ευρώ έως και 55% για οτιδήποτε πάνω από 1 εκατομμύριο ευρώ. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο φόρος ακίνητης περιουσίας που πραγματικά πονάει είναι απλώς ο φόρος εισοδήματος με διαφορετικό ύφος.
Φόρος μεταβίβασης: πόσο κοστίζει η αγορά ακινήτου
Ο φόρος που πληρώνετε κατά την αγορά είναι το σημείο όπου το Βέλγιο ξαναπαίρνει το προβάδισμα.
Οι αγοραστές εκεί μπορούν να αντιμετωπίσουν φόρο έως και 12,5% της τιμής, λίγο πάνω από τον ανώτατο συντελεστή του 12% στο Ηνωμένο Βασίλειο, 10,4% στην Ολλανδία και 10% στο Λουξεμβούργο.
Ο αντίστοιχος φόρος στην Ελλάδα ανέρχεται στο 3,09% της τιμής.
Το Βέλγιο ορίζει την περιοχή υπηρεσίας ανά περιοχή, επομένως ο ταχυδρομικός σας κώδικας κάνει μεγάλο μέρος της δουλειάς.
Αγοράστε ένα σπίτι αξίας 500.000 ευρώ στις Βρυξέλλες ή τη Βαλλωνία χωρίς να πληροίτε τις προϋποθέσεις για καμία ελάφρυνση και θα πληρώσετε το πλήρες 12,5%, έναν φόρο ύψους 62.500 ευρώ την πρώτη ημέρα.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο, η εικόνα βελτιώνεται. Οι Βρυξέλλες εξαιρούν τα πρώτα 200.000 ευρώ της τιμής αγοράς για τους αγοραστές που πληρούν τις προϋποθέσεις, μειώνοντας τον λογαριασμό για μια κατοικία αξίας 500.000 ευρώ σε 37.500 ευρώ.
Η Βαλλωνία προσφέρει μειωμένο συντελεστή 3% για τους επιλέξιμους αγοραστές, μειώνοντας τον φόρο σε περίπου 15.000 ευρώ. Οι αγοραστές κοινωνικών κατοικιών που πληρούν τις προϋποθέσεις από δημόσιο φορέα στη Βαλλωνία δεν καταβάλλουν τέλος εγγραφής, ενώ η Φλάνδρα εφαρμόζει τους δικούς της ξεχωριστούς συντελεστές και ελαφρύνσεις.
Στο άλλο άκρο του φάσματος, η Εσθονία και η Τσεχική Δημοκρατία δεν επιβάλλουν φόρο μεταβίβασης στις αγορές.
Οι χρεώσεις κτήσης στη Λιθουανία ανέρχονται σε περίπου 0,4%, ή περίπου 2.000 ευρώ για ένα σπίτι αξίας 500.000 ευρώ, ένα κλάσμα των δεκάδων χιλιάδων που μπορούν να αντιμετωπίσουν οι αγοραστές στο Βέλγιο.
Ποιες ευρωπαϊκές χώρες έχουν τον υψηλότερο ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας;
Ακόμα κι αν ένα σπίτι είναι άδειο, ενδέχεται να εξακολουθείτε να είστε υπόχρεοι για φόρους ακίνητης περιουσίας.
Εδώ πρέπει να είστε προσεκτικοί, επειδή ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας είναι ο ένας αριθμός στον οποίο οι άνθρωποι κάνουν συχνότερα λάθος.
Οι χώρες δεν φορολογούν το ίδιο πράγμα. Ορισμένες εφαρμόζουν ένα ποσοστό στην αγοραία αξία ενός σπιτιού, άλλες σε μια πολύ χαμηλότερη κτηματολογική ή εκτιμημένη αξία που μπορεί να είναι παρωχημένη δεκαετίες, και η Βρετανία δεν χρησιμοποιεί καθόλου ποσοστά, αντίθετα κατατάσσει τα σπίτια σε ζώνες αποτίμησης.
Ο μέγιστος συντελεστής φόρου ακίνητης περιουσίας στην Ισπανία μπορεί να φτάσει το 4,8% σε ορισμένους δήμους, αλλά εφαρμόζεται στην κτηματολογική αξία και όχι στην αγοραία αξία, καθιστώντας το βασικό ποσοστό πολύ λιγότερο σημαντικό.
Ο αντίστοιχος φόρος στην Ελλάδα, ο λεγόμενος ΕΝΦΙΑ φτάνει στο 1,05%, ο οποίος όμως αποτελείται από δύο βασικά σκέλη: Τον κύριο φόρο: Υπολογίζεται για κάθε ακίνητο χωριστά (κτίσματα, οικόπεδα και αγροτεμάχια) με βάση κλίμακες τιμών και συντελεστές και τον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται στη συνολική αξία της περιουσίας των φυσικών προσώπων, εφόσον αυτή υπερβαίνει τις 300.000.
Τους φόρους αυτούς καθορίζουν η τιμή ζώνης και τα τετραγωνικά.
Αντ’ αυτού, εξετάστε τι πληρώνουν συνήθως οι ιδιοκτήτες για ένα σπίτι αξίας περίπου 300.000 ευρώ και οι διαφορές μειώνονται σημαντικά, επειδή κάθε χώρα ορίζει τη φορολογητέα αξία διαφορετικά.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, ο δημοτικός φόρος για ένα τέτοιο ακίνητο είναι συνήθως περίπου 2.000 έως 3.200 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το εύρος αποτίμησης και την τοπική αρχή.
Ο φόρος ακίνητης περιουσίας (taxe foncière) της Γαλλίας και ο IBI της Ισπανίας ανέρχονται γενικά σε περίπου 700 έως 1.800 ευρώ, καθώς και οι δύο βασίζονται σε φορολογητέες αξίες που συνήθως είναι πολύ χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας (précompte immobilier) του Βελγίου, που υπολογίζεται με βάση μια θεωρητική αξία ενοικίασης του 1975, συχνά εμπίπτει σε παρόμοιο εύρος.
Το Grundsteuer της Γερμανίας, το οποίο αναμορφώθηκε το 2025, είναι συχνά χαμηλότερο από αυτό πολλών γειτονικών χωρών, αν και οι λογαριασμοί διαφέρουν σημαντικά ανά δήμο βάσει του νέου συστήματος αποτίμησης.
Και στην Κύπρο και τη Μάλτα, οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν απολύτως τίποτα, επειδή καμία από τις δύο χώρες δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας.
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Ευρώπη: ο λογαριασμός κατά την πώληση ενός ακινήτου
Πουλήστε με κέρδος και ο φόρος θα παρουσιάσει ραγδαίες διακυμάνσεις, με το πόσο καιρό έχετε στην κατοχή σας το μέρος να έχει συχνά μεγαλύτερη σημασία από τον ίδιο τον συντελεστή.
Η Δανία έχει τον βαρύτερο φόρο εδώ, φορολογώντας τα κέρδη έως και 52,07% μόλις προστεθούν στο συνολικό σας εισόδημα.
Με κέρδος 250.000 €, χάνετε έως και 130.000 €, αφήνοντάς σας με περίπου 120.000 €.
Στην Ελλάδα, τα κέρδη φορολογούνται έως 15%. Άρα με κέρδος 250.οοο ευρώ στην Ελλάδα χάνεις 37.500.
Η Μάλτα δύσκολα θα μπορούσε να είναι πιο διαφορετική.
Δεν φορολογεί καθόλου το κέρδος, αντίθετα επιβάλλει ένα σταθερό ποσοστό 12% στην τιμή πώλησης ως κόστος συναλλαγής, το οποίο μειώνεται στο 5% εάν δεν είστε έμπορος ακινήτων και πουλήσετε εντός πέντε ετών.
Η Γερμανία ακολουθεί μια ακόμη οδό: αν κατέχει ένα ακίνητο για περισσότερα από δέκα χρόνια, ολόκληρο το κέρδος, δηλαδή 250.000 ευρώ, είναι αφορολόγητο.
Πουλήστε μέσα σε αυτό το παράθυρο και φορολογείστε με τον συντελεστή εισοδήματός σας, συν οποιαδήποτε επιπλέον χρέωση αλληλεγγύης.
Συμπερασματικά, το Βέλγιο βρίσκεται στην κορυφή ή κοντά στην κορυφή όσον αφορά την αγορά, την κατοχή και την ενοικίαση, και μόνο η μεταχείριση των κεφαλαιακών κερδών, από 16,5% έως 33%, προσφέρει μεγάλη ανακούφιση. Στο αντίθετο άκρο βρίσκονται η Κύπρος και η Μάλτα. Η Κύπρος ξεκινά τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια από μηδέν, η Μάλτα αφήνει ανέπαφη την υπεραξία κεφαλαίου και καμία από τις δύο χώρες δεν επιβάλλει καθόλου ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, γεγονός που τις καθιστά από τις λιγότερο φορολογημένες γωνιές της ηπείρου για έναν ιδιοκτήτη ακινήτου.
