Σε μια νέα φάση φαίνεται να εισέρχεται η ελληνική αγορά κατοικίας, καθώς η ισχυρή ζήτηση – τόσο από εγχώριους όσο και από διεθνείς αγοραστές – συναντά το… διαχρονικό πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς. Η νέα ανάλυση της Savills για το 2026 αποτυπώνει μια αγορά που παραμένει ελκυστική για επενδυτές, αλλά ταυτόχρονα γίνεται ολοένα πιο σύνθετη, καθώς η άνοδος των τιμών, η αλλαγή της ζήτησης και οι νέες επενδυτικές τάσεις διαμορφώνουν ένα διαφορετικό τοπίο από εκείνο της προηγούμενης δεκαετίας.
Τα τελευταία χρόνια οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν κινηθεί έντονα ανοδικά, ανακτώντας μεγάλο μέρος των απωλειών που καταγράφηκαν την περίοδο της οικονομικής κρίσης
Μετά από μια περίοδο ισχυρής ανάκαμψης που ξεκίνησε σταδιακά μετά την κρίση, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα συνεχίζει την ανοδική της πορεία, στηριζόμενη σε μια σειρά από παράγοντες: την ανάπτυξη της οικονομίας, την αύξηση των ξένων επενδύσεων, τη δυναμική του τουρισμού και τη σταδιακή επιστροφή της εμπιστοσύνης των επενδυτών.
Η ανοδική πορεία των τιμών στην αγορά κατοικίας
Τα τελευταία χρόνια οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν κινηθεί έντονα ανοδικά, ανακτώντας μεγάλο μέρος των απωλειών που καταγράφηκαν την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Ειδικά στις μεγάλες αστικές περιοχές, όπως η πρωτεύουσα, η αγορά κατοικίας έχει επιστρέψει πλέον σε επίπεδα τιμών που πλησιάζουν ή και ξεπερνούν τα προ κρίσης επίπεδα.
Οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά, ενώ και τα νεόδμητα ακίνητα καταγράφουν ισχυρή άνοδο. Συγκεκριμένα, ο ρυθμός αύξησης των τιμών για τις κατοικίες αναμένεται να διαμορφωθεί στο 7% για το 2025, σε σύγκριση με το άλμα του 9% το 2024.
Τα παλαιότερα ακίνητα παρουσίασαν μεγαλύτερη αύξηση με 5,7%, μια τάση που γίνεται ακόμη πιο εμφανής στη Θεσσαλονίκη
Μάλιστα, ο ρυθμός αύξησης των παλαιών ακινήτων στην Αθήνα παρουσίασε αξιοσημείωτη επιτάχυνση, κλείνοντας ουσιαστικά τη διαφορά με τα νεόδμητα. Πιο συγκεκριμένα, το 2025, ενώ η ανάπτυξη των νεόδμητων κατοικιών στην Αθήνα διαμορφώθηκε στο 5,3%, τα παλαιότερα ακίνητα παρουσίασαν μεγαλύτερη αύξηση με 5,7%, μια τάση που γίνεται ακόμη πιο εμφανής στη Θεσσαλονίκη, όπου τα παλαιότερα κατέγραψαν εντυπωσιακή άνοδο 10,1% σε σύγκριση με 6% για τις νέες κατασκευές.
Το «catch-up» των παλαιών ακινήτων
Η δυναμική αυτή έρχεται να αναδείξει μια στρατηγική μεταστροφή: καθώς οι τιμές των νεόδμητων φτάνουν σε επίπεδα αντοχής, οι επενδυτές στρέφονται όλο και περισσότερο στα υφιστάμενα ακίνητα. Το φαινόμενο ενισχύεται από τα κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης και τη σπανιότητα οικοπέδων, καθιστώντας το 2025-2026 την «επανάκαμψη» των παλαιών ακινήτων το βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς.
Αθήνα: το ανερχόμενο επενδυτικό κέντρο
H Savills αναφέρει ότι η πρωτεύουσα έχει εδραιωθεί ως διεθνές επενδυτικό hub, με την ιστορική ταυτότητα της πόλης να συνδυάζεται με σύγχρονες ανάγκες κατοικίας. Η εισροή ξένου κεφαλαίου και η θεσμική ωρίμανση της αγοράς έχουν αναβαθμίσει την αξία των ακινήτων, με τις τιμές να υπερβαίνουν τον εθνικό μέσο όρο.
Παράλληλα, οι διαφοροποιήσεις ανά περιοχές είναι εμφανείς. Ειδικότερα, στον Πειραιά μετά από την εκρηκτική άνοδο 37% το 2021-2023, η ανάπτυξη επιβραδύνθηκε στο 20% για 2023-2025, με το ανώτατο όριο των €800.000 του Golden Visa να περιορίζει την υπερβολική ζήτηση. Στα Νότια Προάστια, παρατηρείται επιβράδυνση της ανόδου από 26% σε 10% καθώς οι τιμές υψηλής εισόδου περιορίζουν τη ζήτηση σε εύπορους αγοραστές, στα Βόρεια Προάστια εμφανίζονται σημάδια κόπωσης, αφού οι τιμές πιθανώς έχουν φτάσει το ανώτατο όριό τους.
Στα Νότια Προάστια, παρατηρείται επιβράδυνση της ανόδου από 26% σε 10% καθώς οι τιμές υψηλής εισόδου περιορίζουν τη ζήτηση σε εύπορους αγοραστές
Όσον αφορά στα Δυτικά Προάστια & στην υπόλοιπη Αττική καταγράφεται συνεχιζόμενη ανάπτυξη, χάρη σε πιο προσιτές τιμές προηγούμενων ετών. Η ζήτηση παραμένει έντονη σε prime περιοχές, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και το κέντρο της Αθήνας, όπου οι τιμές διατηρούνται υψηλές λόγω στρατηγικής θέσης και περιορισμένης διαθεσιμότητας.
Ισχυρός διεθνής χαρακτήρας και Golden Visa
Σύμφωνα με την Savills Hellas, η ελληνική αγορά κατοικίας έχει εδραιωθεί ως κύριος μοχλός της οικονομίας, με συμμετοχή ξένων κεφαλαίων στο 40% των συνολικών FDI το 2024, συνολικού ύψους €2,75 δισ. Η Golden Visa συνεχίζει να προσελκύει επενδυτές: μόνο το πρώτο τετράμηνο του 2025 οι αιτήσεις αυξήθηκαν κατά 31,9% σε σχέση με το 2024. Παράλληλα, η αγορά μετασχηματίζεται. οι επενδύσεις στρέφονται σε μεγάλα θεσμικά έργα και niche ακίνητα όπως Built-to-Rent, κυρίως στην Αθήνα και στον Πειραιά, προσαρμοσμένα στις ανάγκες ψηφιακών νομάδων, φοιτητών και νέων επαγγελματιών.
Προκλήσεις και προοπτικές για την αγορά κατοικίας
Η κύρια πρόκληση για το 2026 παραμένει η δυσανάλογη σχέση προσφοράς-ζήτησης. Η έκδοση νέων αδειών μειώθηκε κατά 51% το 2025, ενώ οι υψηλές τιμές κατασκευής, η έλλειψη οικοπέδων και η υποστελέχωση των πολεοδομικών υπηρεσιών δημιουργούν «έμφραγμα» στην αγορά. Τα υπάρχοντα ακίνητα με νομική ασφάλεια αποκτούν σημαντικό premium, ενώ ο χρόνος παράδοσης νέων ακινήτων εκτιμάται ότι θα παραταθεί έως το 2027.
Η αγορά μετασχηματίζεται και οι επενδύσεις στρέφονται σε μεγάλα θεσμικά έργα και niche ακίνητα
Σύμφωνα με την Savills Hellas, η αγορά κατοικίας εισέρχεται σε πολυετή κύκλο ανάπτυξης, διατηρώντας υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον. Οι σταθερές αποδόσεις, η σταθεροποίηση των κόστους κατασκευής και η ενίσχυση της ρευστότητας μέσω στεγαστικών δανείων δημιουργούν ισχυρές βάσεις. Με έργα υποδομής όπως η Γραμμή 4 του Μετρό και την αναβάθμιση του Πειραιά, η ελληνική αγορά κατοικίας προβάλλει ως προορισμός υψηλής ποιότητας για την επόμενη δεκαετία.
Πηγή: ΟΤ
