Επενδύσεις στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα για την κάλυψη αναγκών κατοικίας προωθεί η κυβέρνηση. Με νέα ρύθμιση, η οποία περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και ψηφίστηκε από τη Βουλή αυτή την εβδομάδα, παλαιά εγκαταλελειμμένα βιομηχανικά, επαγγελματικά, τουριστικά και αποθηκευτικά κτίρια αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να επανενταχθούν στην αγορά ως κατοικίες.
Ειδικότερα, εισάγονται ειδικές εξαιρέσεις για τη μετατροπή χιλιάδων ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα –και συχνά αποτελούν κίνδυνο για τη δημόσια ασφάλεια και υγεία– σε κατοικίες. Στο πλαίσιο αυτό, η αλλαγή χρήσης, όταν δεν επιφέρει μεταβολές που απαιτούν έκδοση οικοδομικής άδειας, θα μπορεί να πραγματοποιείται μόνο με ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Αλλαγή χρήσης κτιρίου σε κατοικία εντός σχεδίου
Σε ό,τι αφορά τα κτίρια που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού, καθιερώνεται η δυνατότητα αλλαγής χρήσης νομίμως υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικία κατ’ εξαίρεση, ακόμη και όταν η χρήση κατοικίας δεν προβλέπεται από τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής.
Η ρύθμιση επεκτείνεται και σε κτίρια που έχουν ανεγερθεί με παρέκκλιση των όρων δόμησης της περιοχής, υπό την προϋπόθεση ότι η παρέκκλιση είχε χορηγηθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2025. Πριν από την έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, ώστε να διασφαλίζεται η αρχιτεκτονική καταλληλόλητα της επέμβασης.
Μετατροπή κτιρίων σε κατοικία εκτός σχεδίου
Αντίστοιχη δυνατότητα αλλαγής χρήσης σε κατοικία θεσπίστηκε και για νομίμως υφιστάμενα κτίρια που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών.
Προβλέπεται ότι οι συγκεκριμένες κατασκευές μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους σε κατοικία κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης, των γενικών ή ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης, καθώς και των ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων που διέπουν το ακίνητο. Επιπλέον, το καθεστώς διατηρείται ακόμη και σε περίπτωση μεταγενέστερης πολεοδόμησης ή ένταξης της περιοχής σε σχέδιο πόλεως.
Μόνο υφιστάμενο κέλυφος αλλάζει χρήση
Ωστόσο, τίθενται και συγκεκριμένοι περιορισμοί. Η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται μόνο μία φορά, αφορά αποκλειστικά το σύνολο ή μέρος του ήδη νομίμως υφιστάμενου κελύφους του κτιρίου και δεν μπορεί να συνεπάγεται οποιαδήποτε αύξηση της δόμησης, της κάλυψης ή του όγκου του κτιρίου. Με τον συγκεκριμένο τρόπο η ρύθμιση στοχεύει αποκλειστικά στην αξιοποίηση υφιστάμενων κατασκευών και όχι στη δημιουργία πρόσθετης δόμησης.
Παρεκκλίσεις, οικονομικό αντάλλαγμα και αυθαίρετα
Η δυνατότητα μετατροπής σε κατοικία παρέχεται και σε κτίρια που έχουν ανεγερθεί εκτός σχεδίου με παρεκκλίσεις των όρων δόμησης, εφόσον αυτές είχαν χορηγηθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2025. Γι΄ αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται προηγούμενη θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Επιπλέον, εισάγεται οικονομική επιβάρυνση, καθώς προϋπόθεση για την έγκριση της αλλαγής χρήσης αποτελεί η καταβολή ειδικού ανταποδοτικού τέλους ίσου με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο.
Το τέλος θα καταβάλλεται εφάπαξ στο Πράσινο Ταμείο πριν από την έκδοση της σχετικής άδειας και προορίζεται για τη χρηματοδότηση δράσεων κλιματικής ουδετερότητας και έργων περιβαλλοντικής αναβάθμισης, χωρίς να συμψηφίζεται με άλλες εισφορές ή τέλη.
Επιπρόσθετα, διευκρινίζεται ότι οι νέες ρυθμίσεις εφαρμόζονται και σε αυθαίρετα κτίρια τα οποία έχουν υπαχθεί και ολοκληρώσει τη διαδικασία τακτοποίησης σύμφωνα με τους νόμους 4178/2013 και 4495/2017, διευρύνοντας έτσι το πεδίο εφαρμογής της διάταξης.
Πενταετές «φρένο» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb
Τέλος, θεσπίζεται περιορισμός ως προς την εκμετάλλευση των κατοικιών που θα δημιουργηθούν μέσω της συγκεκριμένης διαδικασίας. Ειδικότερα, προβλέπεται ότι οι κατοικίες που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης είτε βρίσκονται εντός είτε εκτός σχεδίου πόλεων ή οικισμών δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) για χρονικό διάστημα πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης. Η πρόβλεψη αποσκοπεί στη διασφάλιση ότι οι νέες κατοικίες θα συμβάλουν στην κάλυψη πραγματικών στεγαστικών αναγκών και δεν θα διοχετευθούν άμεσα στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πολεοδομική ευελιξία, χωρίς εξαιρέσεις στις τεχνικές προδιαγραφές
Σε κάθε περίπτωση, οι νέες ρυθμίσεις εισάγουν πολεοδομικές εξαιρέσεις χωρίς όμως να συνιστούν τεχνική «αμνηστία». Δηλαδή, δεν μεταβάλλουν τις απαιτήσεις που απορρέουν από την υπόλοιπη νομοθεσία για την ασφαλή και νόμιμη λειτουργία μιας κατοικίας. Επομένως, κατά την έκδοση της απαιτούμενης οικοδομικής άδειας, όταν απαιτείται, εξακολουθεί να εξετάζεται η συμμόρφωση του κτιρίου με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές, όπως η στατική επάρκεια, όταν η μεταβολή της χρήσης επηρεάζει τα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης, η καταλληλόλητα των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, η τήρηση των απαιτήσεων πυροπροστασίας, καθώς και οι προδιαγραφές φυσικού φωτισμού, αερισμού, υγιεινής και προσβασιμότητας που προβλέπονται από τον Κτιριοδομικό Κανονισμό και την ειδική τεχνική νομοθεσία.
Πηγή: ot.gr
