Αν πάρετε δάνειο για να αγοράσετε σπίτι στη Λετονία σήμερα, η τράπεζα θα σας χρεώσει 4,18%. Αν κάνετε το ίδιο στη Μάλτα, θα πληρώσετε 2,08%.
Ίδιο νόμισμα, ίδια κεντρική τράπεζα, ίδιο στάδιο του κύκλου των επιτοκίων, και όμως δύο νοικοκυριά της ευρωζώνης αντιμετωπίζουν κόστος στεγαστικών δανείων που απέχει πολύ μεταξύ τους.
Αυτό το χάσμα — πάνω από δύο ποσοστιαίες μονάδες μεταξύ της φθηνότερης και της πιο ακριβής αγοράς — είναι ένα από τα πιο εντυπωσιακά ευρήματα στα τελευταία στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για τα νέα στεγαστικά δάνεια, που καλύπτουν τον Απρίλιο του 2026.
Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι φθηνότερα στη Νότια Ευρώπη
Το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην ευρωζώνη διαμορφώθηκε στο
3,43%, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΚΤ, τα οποία συνυπολογίζουν τόσο τα δάνεια σταθερού όσο και τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου σε όλα τα κράτη μέλη.
Τα χαμηλότερα επιτόκια συγκεντρώνονται γύρω από τη Μεσόγειο, σύμφωνα με το Euronews.
Η Μάλτα βρίσκεται στην κορυφή της κατάταξης με 2,08%, ακολουθούμενη από τη Βουλγαρία (2,45%), την Ισπανία (2,80%), την Πορτογαλία (2,85%), την Κροατία (2,95%) και τη Σλοβενία (2,99%).
Μεταξύ των μεγαλύτερων οικονομιών της ευρωζώνης, ξεχωρίζουν η Ισπανία και η Πορτογαλία. Οι δανειολήπτες σε αυτές τις χώρες πληρώνουν περίπου μία ποσοστιαία μονάδα λιγότερο από τους ομολόγους τους στη Γερμανία, όπου τα νέα στεγαστικά δάνεια κοστίζουν 3,84%.
Η Ελλάδα, βρίσκεται ελαφρώς πάνω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης με επιτόκιο 3.32%.
Οι χώρες της Βαλτικής παραμένουν οι πιο ακριβές
Στο αντίθετο άκρο του φάσματος βρίσκονται οι χώρες της Βαλτικής.
Η Λετονία καταγράφει το υψηλότερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην ευρωζώνη, στο 4,18%, ακολουθούμενη από την Εσθονία (4,05%) και τη Λιθουανία (3,88%).
Η Γερμανία, το Βέλγιο και οι Κάτω Χώρες βρίσκονται επίσης πάνω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης.
Το πραγματικό κόστος του χάσματος στα στεγαστικά δάνεια της Ευρώπης
Για τα νοικοκυριά, αυτές οι διαφορές στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μεταφράζονται σε σημαντικές διαφορές στις μηνιαίες δόσεις.
Ένα στεγαστικό δάνειο 200.000 ευρώ με διάρκεια 20 ετών και μέσο επιτόκιο 2,08% στη Μάλτα έχει ως αποτέλεσμα μηνιαίες δόσεις περίπου 1.019 ευρώ.
Με το επιτόκιο της Λετονίας στο 4,18%, το ίδιο δάνειο κοστίζει περίπου 1.231 ευρώ το μήνα — πάνω από 200 ευρώ επιπλέον κάθε μήνα.
Κατά τη διάρκεια του δανείου, ο δανειολήπτης από τη Λετονία θα αποπληρώσει σχεδόν 295.000 ευρώ, σε σύγκριση με περίπου 245.000 ευρώ στη Μάλτα.
Η διαφορά ανέρχεται σε περίπου 50.800 ευρώ σε επιπλέον τόκους για ακριβώς το ίδιο δανειζόμενο ποσό στο ίδιο νόμισμα.
Γιατί τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων διαφέρουν τόσο πολύ εντός της ευρωζώνης;
Η ΕΚΤ καθορίζει ένα ενιαίο επιτόκιο αναφοράς για ολόκληρη την ευρωζώνη, αλλά η τιμολόγηση των στεγαστικών δανείων εξακολουθεί να καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τα εθνικά τραπεζικά συστήματα.
Ο πρώτος παράγοντας είναι η δομή κάθε αγοράς και, πάνω απ’ όλα, το αν οι δανειολήπτες επιλέγουν σταθερά ή κυμαινόμενα επιτόκια.
Στις χώρες της Βαλτικής και στη Φινλανδία, κυριαρχούν τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ, τα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο αντιπροσωπεύουν πάνω από το 93% των νέων στεγαστικών δανείων στη Λετονία, την Εσθονία και τη Φινλανδία, έναντι μόλις 15% σε ολόκληρη την ευρωζώνη.
Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, οι δανειολήπτες σε χώρες όπου κυριαρχούν τα κυμαινόμενα επιτόκια αισθάνονται τον αντίκτυπο σχεδόν αμέσως.
Στη Γαλλία, την Ισπανία και την Πορτογαλία, αντίθετα, επικρατούν τα σταθερά επιτόκια, επιτρέποντας στα νοικοκυριά να «κλειδώσουν» το κόστος τους για χρόνια και να μετριάσουν τη μετάδοση των βραχυπρόθεσμων διακυμάνσεων.
Ο ανταγωνισμός μεταξύ των εγχώριων τραπεζών παίζει επίσης ρόλο.
Οι μικρότεροι τραπεζικοί τομείς με λιγότερους δανειστές τείνουν να παρουσιάζουν ευρύτερα περιθώρια δανεισμού. Οι αγορές των χωρών της Βαλτικής είναι σχετικά συγκεντρωμένες, γεγονός που μπορεί να περιορίσει την ανταγωνιστική πίεση στις τιμές των στεγαστικών δανείων.
Οι δομές χρηματοδότησης παίζουν επίσης ρόλο. Οι τράπεζες σε ορισμένες χώρες βασίζονται σε μεγαλύτερο βαθμό στις αγορές χονδρικής χρηματοδότησης, ενώ άλλες επωφελούνται από μεγάλες εγχώριες καταθετικές βάσεις που μπορούν να υποστηρίξουν φθηνότερη δανειοδότηση.
Η θέση της Μάλτας στο κάτω μέρος του πίνακα δεν αποτελεί κάτι καινούργιο.
Οι ειδικοί συχνά επισημαίνουν τον έντονο ανταγωνισμό μεταξύ των τραπεζών της Μάλτας, τις άφθονες εγχώριες καταθέσεις και μια σχετικά σταθερή αγορά ακινήτων ως παράγοντες που συμβάλλουν στη διατήρηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων σε χαμηλά επίπεδα.
Η χώρα έχει επίσης πολύ χαμηλότερο ποσοστό δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου σε σύγκριση με τις χώρες της Βαλτικής, γεγονός που προστατεύει τους δανειολήπτες από τις ραγδαίες μεταβολές στα επιτόκια πολιτικής της ΕΚΤ.
Μια υπενθύμιση ότι η νομισματική ένωση δεν είναι χρηματοπιστωτική ένωση
Τα στοιχεία της ΕΚΤ αναδεικνύουν ένα παράδοξο που βρίσκεται στο επίκεντρο του εγχειρήματος του ευρώ.
Ενώ η νομισματική πολιτική είναι συγκεντρωμένη στη Φρανκφούρτη, η μετάδοση αυτής της πολιτικής παραμένει εξαιρετικά κατακερματισμένη.
Για τους αγοραστές κατοικιών, αυτό σημαίνει ότι η τοποθεσία εξακολουθεί να έχει τεράστια σημασία.
Μια οικογένεια που αγοράζει κατοικία στη Ρίγα ενδέχεται να πληρώνει επιτόκιο υπερδιπλάσιο από αυτό που επιβάλλεται σε ένα νοικοκυριό στη Βαλέτα, παρά το γεγονός ότι δανείζεται το ίδιο νόμισμα από την ίδια κεντρική τράπεζα.
Τρεις δεκαετίες μετά τη δημιουργία του ευρώ, το κόστος αγοράς κατοικίας παραμένει ένα από τα πιο σαφή παραδείγματα του πώς τα εθνικά χρηματοοικονομικά σύνορα συνεχίζουν να υφίστανται εντός της νομισματικής ένωσης.
