Η πορεία των τιμών στα ακίνητα φέρνει στο προσκήνιο ένα έντονο κοινωνικοοικονομικό παράδοξο: την πλήρη αποσύνδεση των μακροοικονομικών δεικτών από την καθημερινή πραγματικότητα που βιώνουν τα νοικοκυριά.
Από τη μία πλευρά, η κτηματομεσιτική αγορά καταγράφει μια εικόνα «υγείας και ανάπτυξης», με τις τιμές πώλησης και τον όγκο των συναλλαγών να κινούνται σταθερά ανοδικά, τροφοδοτούμενα από το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και την περιορισμένη προσφορά.
Η πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων (2025) καταγράφει μια μέση άνοδο τιμών της τάξης του 3,7%
Από την άλλη πλευρά, αυτή η παρατεταμένη άνοδος, μεταφράζεται σε μια βαθιά και παρατεταμένη στεγαστική κρίση για την κοινωνία. Καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με ρυθμούς πολλαπλάσιους από εκείνους της αγοραστικής δύναμης των πολιτών, η εύρεση προσιτής κατοικίας εξελίσσεται σε άπιαστο όνειρο για τη μέση οικογένεια, τα νέα ζευγάρια και τους εργαζόμενους.
Τα πρόσφατα στοιχεία αποτυπώνουν ανάγλυφα αυτό το χάσμα, δείχνοντας πώς η γεωμετρική πρόοδος των τιμών στα αστικά κέντρα και την περιφέρεια συνθέτει το σκηνικό μιας δύσκολης εξίσωσης για την κοινωνική συνοχή.
Η ακτινογραφία της αγοράς
Ανοδική πορεία των τιμών πώλησης ακινήτων καταγράφηκε μέσα από τις ολοκληρωμένες συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν από τη REMAX Ελλάς.
Στην Περιφέρεια Αττικής, η μέση αύξηση των τιμών διαμορφώθηκε στο 3,1%, με τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο να αγγίζει τα 3.822 ευρώ για τα νεόδμητα και τα 2.537 ευρώ για τα παλαιότερα ακίνητα.
Στο κέντρο της Αθήνας, οι τιμές των νεόδμητων αυξήθηκαν κατά 2,1% φτάνοντας τα 3.711 ευρώ/τ.μ., ενώ τα παλαιά κατά 3,5% στα 2.529 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σημαντική άνοδος παρατηρήθηκε στις τιμές των παλαιών ακινήτων στις περιοχές: Εξάρχεια κατά 8,1% (2.200 ευρώ/τ.μ.), Πατήσια κατά 7,4% (1.450 ευρώ/τ.μ.) και Νέος Κόσμος κατά 7,0% (2.300 ευρώ/τ.μ.).
Στις τιμές νεόδμητων, η μεγαλύτερη άνοδος σημειώθηκε στην περιοχή Ζωγράφου (+4,1%) με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 3.800 ευρώ/τ.μ. και ακολουθεί ο Βύρωνας (+3,4%), με μέση τιμή 3.000 ευρώ/τ.μ. και Καισαριανή (+3,2%) με μέση τιμή 3.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αντίθετα, οι τιμές σε περιοχές, όπως το Κολωνάκι και το Κουκάκι στα παλαιά ακίνητα, καθώς και στην περιοχή του Χίλτον τόσο στα παλαιά όσο και στα νεόδμητα ακίνητα, σε ετήσια βάση παρέμειναν σταθερές.
Στα Βόρεια Προάστια, η άνοδος ήταν πιο συγκρατημένη, με τις τιμές των νεόδμητων να ενισχύονται κατά 1,1% (μέση τιμή 4.744 ευρώ/τ.μ.) και των παλαιών κατά 0,5% (μέση τιμή 3.055 ευρώ/τ.μ.). Στα παλαιά ακίνητα, ξεχώρισαν σε αυξήσεις η Αγία Παρασκευή (+4,2%) με μέση τιμή 2.500 ευρώ/τ.μ., τα Βριλήσσια (+3,3%) με μέση τιμή 3.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στις τιμές των νεόδμητων, η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφηκε στο Μαρούσι (+4,7%) με μέση τιμή, 4.000 ευρώ/τ.μ. και στο Γαλάτσι (+3,9%) με μέση τιμή 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, καταγράφηκαν και πτώσεις τιμών, με τον Διόνυσο να σημειώνει μείωση κατά 2,4% με μέση τιμή 2.000 ευρώ/τ.μ. και την Κηφισιά κατά 2,8% με μέση τιμή 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σημειώνεται ότι οι μειώσεις τόσο στο Διόνυσο όσο και στην Κηφισιά αφορούν τα παλαιά ακίνητα και όχι τα νεόδμητα.
Στα Νότια Προάστια, η μέση αύξηση τιμών διαμορφώθηκε στο 4,3% για τα νεόδμητα με μέση τιμή 4.745 ευρώ/τ.μ. και στο 3,7% για τα παλαιά ακίνητα με μέση τιμή 3.105 ευρώ/τ.μ.. Σημαντική άνοδος καταγράφηκε στο Ελληνικό, με τις τιμές των νεόδμητων ακινήτων να αυξάνονται κατά 21,2% και τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στις 6.300 ευρώ/τ.μ. και στη Δάφνη κατά 10,1% με μέση τιμή 3.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στις τιμές των παλαιών ακινήτων ξεχώρισε η Καλλιθέα με αύξηση κατά 8,8% και μέση τιμή 1.850 €/τ.μ. και το Παλαιό Φάληρο κατά 6,5% με μέση τιμή 3.100 €/τ.μ., ενώ στον Άλιμο οι τιμές των παλαιών ακινήτων ενισχύθηκαν κατά 4,9% με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στα Δυτικά Προάστια, η μέση αύξηση το 2025 σε σύγκριση με το 2024 ήταν 2,8% για τα νεόδμητα με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.967 ευρώ/τ.μ. και κατά 4,3% για τα παλαιά ακίνητα με τη μέση τιμή να είναι 1.750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αξίζει να σημειωθεί ότι το Ηράκλειο κατέγραψε ισχυρή άνοδο κατά 10,5% στις τιμές παλαιών ακινήτων με τη μέση τιμή στα 2.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στον Πειραιά και τις όμορες περιοχές δεν καταγράφεται ιδιαίτερη διαφοροποίηση στις τιμές των δύο κατηγοριών (παλαιών και νεόδμητων), καθώς η αύξηση διαμορφώθηκε στο 1,6% για τα νεόδμητα και τη μέση τιμή στις 3.530 ευρώ/τ.μ. και στο 1,8% για τα παλαιά με μέση τιμή 2.615 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ιδιαίτερη άνοδος σημειώθηκε στη Νίκαια, όπου οι τιμές των νεόδμητων αυξήθηκαν κατά 11,1% (μέση τιμή 2.000 ευρώ/τ.μ.) και των παλαιών ακινήτων κατά 7,1% (μέση τιμή 1.500 ευρώ/τ.μ.), ενώ στον Κορυδαλλό καταγράφηκε αύξηση 9,5% στις τιμές των παλαιών ακινήτων με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στο υπόλοιπο της Αττικής, οι τιμές ενισχύθηκαν αισθητά. Συγκεκριμένα, για τα νεόδμητα αυξήθηκαν κατά 7,8% (μέση τιμή 3.233 ευρώ/τ.μ.) και για τα παλαιά κατά 6,5% (μέση τιμή 2.170 ευρώ/τ.μ.).
Θεσσαλονίκη: Ράλι των τιμών στα ακίνητα
Στη Θεσσαλονίκη, η μέση αύξηση συμβάδισε απόλυτα με τον εθνικό μέσο όρο (+3,7%). Η μέση τιμή για ένα νεόδμητο διαμορφώθηκε στα 3.763 ευρώ/τ.μ. στον Δήμο Θεσσαλονίκης.
Οι ισχυρότερες αυξήσεις καταγράφηκαν στην Άνω Πόλη (+8,7%), την Τούμπα (+7,4%) και το Φάληρο (+5,1%).
Αντίστοιχα, για τα παλαιά ακίνητα ξεχώρισε το Φάληρο με άνοδο 7,5%, ενώ σημαντική ήταν και η αύξηση στη Χαριλάου (+5,9%) και στην Άνω Πόλη (5,3%).
Στη δυτική πλευρά της πόλης, οι τιμές των νεόδμητων ενισχύθηκαν κατά 4,5% με τη μέση τιμή να ανέρχεται σε 2.107 ευρώ/τ.μ. και για τα παλαιά κατά 3,7% με μέση τιμή 1.306 ευρώ/τ.μ., με εξαίρεση τη Μενεμένη, όπου στις τιμές των παλαιών ακινήτων καταγράφηκε μείωση 7,7% και η μέση τιμή να ανέλθει σε 1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στην ανατολική Θεσσαλονίκη, η μέση αύξηση των τιμών διαμορφώθηκε στο 2,3% για τα νεόδμητα με μέση τιμή 2.800 ευρώ/τ.μ. και στο 3,1% για τα παλαιά με μέση τιμή 1.840 ευρώ/τ.μ., με την Πυλαία να καταγράφει άνοδο 7% στις τιμές νεόδμητων ακινήτων και την Περαία να ξεχωρίζει, σημειώνοντας αύξηση 16,7% για τα παλαιά ακίνητα και 8,1% για τα νεόδμητα.
Η «απόβαση» της κρίσης στην περιφέρεια
Το πιο ανησυχητικό εύρημα είναι η καθολική επικράτηση των αυξήσεων στην επαρχία. η μέση αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,9% για τις τιμές νεόδμητων με τη μέση τιμή να ανέρχεται σε 2.884 €/τ.μ. και κατά 2,9% για τα παλαιά ακίνητα με μέση τιμή 1.811 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ιδιαίτερα έντονες αυξήσεις καταγράφηκαν στις τιμές νεόδμητων ακινήτων στο Ρέθυμνο (+23,1%) με μέση τιμή 4.000 ευρώ/τ.μ., στη Θάσο (+16,3%) με μέση τιμή 2.500 ευρώ/τ.μ., στην Κασσάνδρα (+11,6%) με μέση τιμή 2.400 ευρώ/τ.μ., στην Ηγουμενίτσα (+11,1%) με μέση τιμή 2.000 €/τ.μ., στη Σιθωνία (+10,5%) με μέση τιμή 2.100 €/τ.μ. και στην Καβάλα (+10%) με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στις τιμές των παλαιών ακινήτων ξεχώρισαν τα Ιωάννινα (+16,7%) με μέση τιμή 1.400 ευρώ/τ.μ., ο Βόλος (+16,0%) με μέση τιμή 1.450 ευρώ/τ.μ., η Ηγουμενίτσα (+14,3%) με μέση τιμή 1.200 ευρώ/τ.μ., η Καλαμάτα (+14,3%) με μέση τιμή 1.600 ευρώ/τ.μ., η Παραλία Οφρυνίου (+11,8%) με μέση τιμή 1.900 ευρώ/τ.μ. και ο Πύργος (+11,1%) με μέση τιμή 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Αντίθετα, στα παλαιά ακίνητα, μειώσεις καταγράφηκαν στη Σκιάθο (-8,1%), στη Μύκονο (-7,4%), και στη Νάξο (-6,9%).
Δυο ταχυτήτων η ελληνική αγορά ακινήτων
Τα παραπάνω στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων λειτουργεί με δύο ταχύτητες. Για τους επενδυτές και τους δείκτες της οικονομίας, το 2025 ήταν μια χρονιά υψηλών αποδόσεων και επιβεβαίωσης της ελκυστικότητας του ελληνικού real estate. Για τον μέσο πολίτη, όμως, η ίδια χρονιά σήμανε την περαιτέρω συρρίκνωση των στεγαστικών του επιλογών.
Το γεγονός ότι η κρίση δεν είναι πλέον ένα αποκλειστικά «αθηναϊκό φαινόμενο» αλλά έχει μεταφερθεί με ορμή στην ελληνική επαρχία, αναδεικνύει την ανάγκη για άμεσες και δομικές παρεμβάσεις, προκειμένου η ανάπτυξη των αριθμών να μην οδηγήσει σε μια μόνιμη κοινωνική κρίση στέγασης.
